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一、業(yè)主委員會成立流程
1、提出申請
物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上； (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
2、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
3、籌備小組開展籌備工作
(1)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
(2)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。 籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
(3)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。
(4)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。
4、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時(shí)做好會務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。
5、申請登記業(yè)主委員會
自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；
(1)業(yè)主委員會登記申請表；
(2)街道辦事處核準(zhǔn)證明；
(3)業(yè)主委員會選票；
(4)業(yè)主代表選票；
(5)業(yè)主授權(quán)委托書；
(6)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；
(7)業(yè)主委員會章程；
(8)業(yè)主公約；
(9)其他相關(guān)資料。
6、核準(zhǔn)批復(fù)
區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。
二、業(yè)主大會履行的職責(zé)
1、制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；
3、確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
4、籌集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施；
5、制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)程；
6、法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。
三、業(yè)主委員會履行以下職責(zé)
1、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；
2、召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
3、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
4、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
5、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
6、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
7、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
四、物業(yè)服務(wù)相關(guān)規(guī)定
1、業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
2、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
3、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
(1)建筑物共有部位的維護(hù)和管理；
(2)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；
(3)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護(hù)；
(4)秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項(xiàng)；
(5)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；
(6)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。
4、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
6、物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
五、物業(yè)的使用與維護(hù)
1、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(1)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為；
(2)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為；
(3)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為；
(4)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為；
(5)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為；
(6)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等；
(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行為；
(8)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或產(chǎn)生振動，影響居民生活的行為；
(9)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
1、提出申請
物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上； (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
2、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
3、籌備小組開展籌備工作
(1)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
(2)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。 籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
(3)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。
(4)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。
4、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時(shí)做好會務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。
5、申請登記業(yè)主委員會
自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；
(1)業(yè)主委員會登記申請表；
(2)街道辦事處核準(zhǔn)證明；
(3)業(yè)主委員會選票；
(4)業(yè)主代表選票；
(5)業(yè)主授權(quán)委托書；
(6)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；
(7)業(yè)主委員會章程；
(8)業(yè)主公約；
(9)其他相關(guān)資料。
6、核準(zhǔn)批復(fù)
區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。
二、業(yè)主大會履行的職責(zé)
1、制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；
3、確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
4、籌集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施；
5、制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)程；
6、法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。
三、業(yè)主委員會履行以下職責(zé)
1、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；
2、召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
3、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
4、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
5、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
6、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
7、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
四、物業(yè)服務(wù)相關(guān)規(guī)定
1、業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
2、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
3、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
(1)建筑物共有部位的維護(hù)和管理；
(2)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；
(3)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護(hù)；
(4)秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項(xiàng)；
(5)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；
(6)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。
4、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
6、物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
五、物業(yè)的使用與維護(hù)
1、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(1)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為；
(2)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為；
(3)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為；
(4)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為；
(5)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為；
(6)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等；
(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行為；
(8)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或產(chǎn)生振動，影響居民生活的行為；
(9)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
